Les diagnostics obligatoires avant la vente

"On m'a parlé d'un diagnostic plomb. Et de l'amiante. Et du DPE. Mais au final, qu'est-ce qui est vraiment obligatoire ? Et combien ça va me coûter ?"

Cette question, je la reçois presque à chaque premier rendez-vous. Et c'est normal : entre les lois qui changent et les rumeurs du quartier, on s'y perd facilement.

Voici la liste officielle et à jour des diagnostics obligatoires pour vendre un bien en France. Pas un de plus, pas un de moins.

Les diagnostics (presque) toujours obligatoires

Si vous vendez une maison ou un appartement (pas un terrain nu), voici ce que vous devez fournir à l'acheteur au moment de la signature du compromis. Il est néanmoins fortement conseillé d'anticiper en les faisant réaliser avant la mise en vente, ceci afin d'éviter de "mauvaise(s)" surprise(s) à l'acheteur lors du rendez-vous chez le notaire.

Diagnostic

DPE - Diagnostic de Performance Énergétique

Plomb - Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Amiante - Repérage avant travaux ou vente

Termites - État parasitaire

Gaz - État de l'installation intérieure de gaz

Électricité - État de l'installation intérieure

Pour quoi ?

Consommation énergétique et émissions de gaz à effet de serre

Présence de peinture au plomb (logement antérieur à 1949)

Présence de matériaux amiantés
(construction avant 1997)

Présence de termites ou autres insectes
xylophages (zones définies par arrêté)

Sécurité de l'installation (logement de plus de 15 ans)

Logement de plus de 15 ans

Validité

10 ans

Illimitée si absence / 1 an si présence

Illimitée si absence / 3 ans si présence

6 mois

3 ans

À cela s'ajoutent des diagnostics géographiques :

État des risques naturels, miniers et technologiques (obligatoire dans les zones concernées)
État des nuisances sonores aériennes (près des aéroports)
Loi Carrez (surface habitable en copropriété, pas de validité dans le temps)

Les 3 pièges à éviter absolument

La bonne nouvelle :
ces frais sont déductibles

Si vous vendez un bien qui n'est pas votre résidence principale, les frais de diagnostics sont à déduire de la plus-value imposable.

Gardez précieusement la facture.

Piège n°1 :
attendre le dernier moment

Les diagnostics plomb ou amiante immobilisent parfois la vente plusieurs semaines si des analyses complémentaires sont nécessaires. Le DPE peut révéler une classe F ou G – depuis de 2025, la mise en location des biens classés G est interdite (classés F en 2028, classés E en 2034), ce qui fait fuir les investisseurs.

À faire : Commandez les diagnostics dès que vous décidez de vendre, pas à la première visite.

Piège n°2 :
prendre le diagnostiqueur le moins cher

Un DPE fait à la va-vite peut sous-évaluer votre bien. Je l'ai vu : un appartement classé E par un diagnostiqueur, reclassé D par un autre à quelques dizaines d'euros près. La différence sur le prix de vente ? 15 000€.

À faire : Vérifiez que le diagnostiqueur est certifié et regardez ses avis. Le prix ne doit pas être le seul critère.

Piège n°3 :
croire qu'un diagnostic "bon" vous protège après la vente

Si vous cachez un problème connu (même sans diagnostic), l'acheteur peut vous poursuivre pour vice caché jusqu'à 2 ans après la vente.

À faire : Soyez transparent. Un petit défaut annulé en confiance vaut mieux qu'un contentieux qui traîne.

Le petit plus qui fait la différence

Un dossier de diagnostics complet + bien présenté rassure l'acheteur. Je vous conseille d'ajouter, en bonus :

Les factures des derniers travaux (chauffage, isolation, fenêtres, etc...)
Les relevés de charges des 2 dernières années
Le règlement de copropriété (pour les copropriétés)
Les 3 derniers PV d'AG (pour les copropriétés)

Un acheteur qui a tout sous les yeux signe plus vite et négocie moins.

Vous voulez vendre
sans mauvaise surprise ?

Je ne vous laisse pas seul avec ces papiers. Avant la mise en vente, on fait ensemble :

Le point sur les diagnostics obligatoires pour votre bien exact
L'estimation du coût total (je vous mets en relation avec des diagnostiqueurs fiables de notre secteur)
Le calendrier pour que tout soit prêt le jour J

👇 Je prépare mon dossier de vente sereinement 👇

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